车库过户税费要多少钱(老小区忽然要卖车位)

老小区忽然要卖车位 价格60万

老小区忽然要卖车位 价格60万?!

看看新闻Knews记者 吴浩亮

2021-12-01 16:46

上海徐汇区天等路258弄阳光绿园小区地下车位售卖引起的困惑和纷扰。这个小区长期以来,地下车位都是出租的,大家都无异议,相安无事。但是到了今年9月份,车位要卖了。卖车位也是产权人的正当权益,不过车位并非普通商品。在上海,地方性规章有着明确规定,正常情况下,它的价格是由物价部门指导的,并不能随意定价。但在阳光绿园小区,业主们发现,高达60万元左右的车位价格,是由产权人自己制定的。

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业主们说,长期以来,阳光绿园小区的地下车位都是采用租赁形式提供给业主使用。但在今年9月底产权方贴出通知:车位开始售卖;有业主拨打销售电话得知,单个车位售价为60万元左右。

小区居民称:“我当时买房子,三房两厅也40多万,现在车位要60万,房价涨了,你当时卖,我们也就买了。”

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业主们对价格有异议,按说自有物价部门来指导,但是和一般小区开发商售卖产权车位不同,阳光绿园小区地下车位的产权人,并非当初的开发商,而是一家“上海卓信商业投资管理有限公司”。开发商弘运公司,已经于2011年申请注销。

弘运地产因何注销,业主们探听到的消息未必准确,但经看看新闻Knews记者调查,可以肯定的是:弘运地产注销后,作为剩余资产,其名下的160多个车位,由其股东,上海卓信商业投资管理有限公司“承接”。而正是因为这次“承接”,卓信公司认为,其销售车位的价格无需政府指导,可以自主决定。

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卓信公司负责人陈虎明称:“是二手的,房产交易中心也明确了二手的。我当时买过来是6万元一个,现在又不能造成市场紊乱,必须按市场价卖,卖的税我估计要70%最高,不是我们要赚多少钱,关键要清理资产。我们账后面要进国资委监管账户的,收钱也是国资委来收的,因为我们欠他钱。”

但是对于卓信公司的说法,小区业主们并不认同。

小区居民说:“当初开发商注销了,他的产权统统给了自己股东,这并不是严格意义上买卖,只是继承关系,这样价格就不用监控了,变成二手了。”

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一个小区、160多个车位、涉及两家公司,核心是“价格”。这其中的关系,估计很多观众还没弄明白,那咱们就来梳理一下。首先,开发商卖车位,这是行使对自己财产的“处分权”,理所当然。但是为了防止开发商,利用在本小区内的垄断地位,压迫业主支付不合理的超高价格,从国家层面的《民法典》到咱们上海本地的地方性法规,对开发商的产权车位,都有很多限制性的规定。

其中就有一条,地下车位出租出售的价格,区级物价部门予以指导。也就是大家俗称的“指导价”。但是这一条在阳光绿园小区却失效了。为什么呢?因为单从文件本身来看,所有的限制性规定,它限制的主体,都是开发商。换言之,如果不是开发商,再要限制,就存在一个“法条适用”问题,没有直接对应的法条。

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阳光绿园小区遇到的,正是这个问题。开发商注销了、不存在了,但是公司注销总要清算资产吧,一家一当还剩多少?剩下的这部分资产,要做移交,移交给谁呢?出资成立这家公司的股东。对此看看新闻Knews记者也询问了徐汇区住房保障和房屋管理局,在房管局的书面回复中,也明确写明:2011年,卓信公司作为开发商弘运地产的股东,“承接”了弘运地产名下的资产,注意官方用词:“承接”。卓信公司随后办理了这批车位的产权证。

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徐汇区房管局进一步认为,卓信公司并非开发商,也不存在为了规避“指导价”而故意注销公司的情形;那么这部分车位经过了这次的“承接”或者说“转移”,就应当视为“存量车位”,无法按照针对开发商设定的法规条款,要求其登记备案、接受指导价;销售价格等细节,由卓信公司和业主双方商定。

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没有了备案、没有了指导价,是不是意味着交易过程中,就没有了行政部门的指导和介入、任由业主和产权方双方“自由博弈”呢?这份回复中并没有相关的表示。但是在销售之前换了一个产权人,“一手”就变成了“二手”,这个说法显然和大家的常识不符。大家知道,任何一样商品,在它最终摆上柜台被消费者买下之前,必然会经过N多个环节,这其中也伴随着产权变化,但是无论怎样变化,在第一个消费者买下之前,它都是一手,只有“这个”消费者转卖给了“那个”消费者,这才被称之为“二手”。不论是什么公司、也不论以什么方式,它先从开发商手里批量获得了小区车位,在向业主销售的时候,那些针对开发商的约束性、限制性规定,是不是应该继续适用?法律界人士也有不同的看法。

上海鼎力律师事务所律师赵山称:“我们现在上海相关部门规定,小区车位如果不够的话,平摊到每户业主不超过一个车位的话,一户业主只能购一个车位,显然你开发商把车位,转让给关联公司的时候,这家关联公司为何可以买那么多车位,因此我们说你不能两套标准,你买车位时候说我是关联业主,来逃避上海市相关部门的监管,买好多车位,但是你卖出去的时候,又说我不是开发商,我是二手车主,可以随意加价,因此我们说他不能用两套标准,来为自己做辩护。因此我觉得像他这种情况,完全应该受房地产相关制度约束。”

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这位律师所要表达的,咱们说的更通俗化一些:就是:卓信公司当初获得160多个车位,根本不是买卖,如果是买卖,凭什么你能买,别人“小业主”就不能买呢?可如果当初不是买的,按照房管部门官方用词,是“承接”的,那么到了今天,你就不能再说是买的、是二手车位!同一个事实,总不能昨天这么说、今天那么说吧?类似的情况,其实也曾经发生在松江区的“新理想花园小区”,这个小区的前期物业是开发商的股东,形象地说就是父子关系,前期物业反而是父,开发商是子,结果也是在车位售卖时,不受行政监管,引发了小区一系列矛盾。这个案例中《新闻坊》“市民议事厅”也曾经予以关注。节目中市民评论员的观点是:股东以“承接”这种特殊方式获得了车位产权,那么相应的,针对开发商的所有权利、义务,也都应该一并“承接”。不可能只承接财产、却不承接义务。无论是从“法理”,还是从一般公众认知的“道理”,都是完全说不通的。

在售卖车位这件事上,上海的一系列地方性法规格外地严密,包括《上海市住宅物业管理规定》、《关于加强商品住房及其附属地下车库等设施销售监管的通知》、《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》等都很明确:开发商的地下车位不得只售不租,要卖也只能卖给本小区业主,产权登记只能附记在房产证下,而且一户只能购买一个车位,除非开发商的产权车位车位比超过1:1。还有一条:地下车位出租出售的价格,区级物价部门予以指导。也就是大家俗称的“指导价”。甚至还要求车库销售方案与商品住房销售方案,在售楼现场同步张贴公示。不许开发商“惜售”牟利。

但是这些文件、这些规定,并非一次性出台,也是在较长的一段时间里逐渐地层层加码,这个过程就好像是在和开发商博弈,开发商总是要打擦边球,实现利益最大化;但法规就是要层层围堵,扼制开发商不合理的逐利行为。如果说开发商和业主们是天平的两端,那么小业主无疑是处在弱势的地位,如果没有法律和行政的强势介入,天平,就会失衡。这也就是我们上海地方立法的初衷,那么类似今天阳光绿园小区的情况,如果把“流程上没有约束”就等于是“没有约束”,是不是有违这个初衷呢?好在阳光绿园小区所在凌云街道已经开始关注此事,相信街道属地的房管部门也会介入,对各方如何开展协商予以指导。我们来听听街道相关负责人的回应。

凌云街道副主任戴文蔚表示:“过程中,可能他流程上、要求上、法律上没有强制规定,也导致了很多业主产生误解和矛盾,我们属地街道来说,还是希望产权方,能充分考虑到小区情况,包括周边楼盘车位实际价位,能充分听取我们三驾马车,业主的意见,在充分沟通情况下,再制定合理销售方案和销售价格。”

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如果确实有街道、房管等行政力量的介入,我们相信事态会朝向合理解决的方向去发展。之前我们提到的松江“新理想花园小区”车位售卖,5月15日我们“市民议事厅”予以关注;5月29日,上海市房屋管理局官方公众号也予以了关注,贴文以“松江一小区车位只售不租?后续:业主可继续租赁”为题,记录了截止发文当时的情况:包括车位的产权方在内,相关各方已经达成共识:1,控制车位的销售价格;2,车位只能销售给小区业主;3,未出售前,业主可以继续租赁,且原先租赁车位的业主享有优先购买权。

市房管局发布的“新理想花园小区”车位出售的3点共识,其实也正是如今阳光绿园小区业主们所期盼的。行政,必须依法,在阳光绿园小区这个案例中,从办理备案、登记等流程环节来约束车位的产权人,显然并没有依据,行政不是“"法无禁止即可为”,而是“法无规定不可为”。但是,除了“案牍公文”这种流程性的约束;行政,就真的无所可为了吗?

(看看新闻Knews记者:吴浩亮 编辑:陶亦益)

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李龙明
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