小猴在之前已经跟大家科普了很多关于房产的政策信息和科普文章，于是很多年轻的朋友希望小猴能写点北京的实地踩盘文章，刚好最近小猴的一位客户，金融圈高级白领林小姐因工作调动，租到了北京临东三环一处高品质公寓，因为交通便利，而且居住体验非常不错，价钱也在可承受范围之内，所以有了购买意向，特来咨询小猴。

在这之前，小猴要提供一条很靠谱的普通人买房原则：

市中心比郊区好，住宅比公寓好，现房比期房好，有实力买多层就放弃高层；东户最好西户次之，中户最惨，学区好过地铁，地铁好过高铁，综合体好过单一房，富人区比高新区还要有价值。

当然这一切都有一个最重要的前提，就是预算。不谈预算的看房都是耍流氓。钱多的不要较真请绕道，钱不多的看看就好……

下面，正式开启我们的实地踩盘之旅——

前期信息

林小姐因为是单身，未来也暂无结婚生子的打算，所以她的需求是自住小户型，预算控制在200-300万之间，因工作地点在北京CBD国贸一带，所以房屋地址以接近市中心为佳。

目前林小姐租住的地方是弘燕路南新园的龙头公寓，临东三环，附近便是高级住宅小区山水文园，距离10号线的十里河地铁站、14号线的北工大地铁站不到1公里，步行十分钟左右。这里整租一居租金价位在6000-7000区间。何小姐在自住了一个月之后，发现周围生活便利，年轻人居多，几乎不见老人小孩，整体人群素质普遍偏高，且酒店式管理安全隐私性强，有意购入一套小户型。于是林小姐问了当初找房时的中介小何一些问题。

从林小姐与中介的对话中可以收获几个有用的信息：

1、龙头公寓的房子属于70年大产权的住宅公寓，

2、虽不是商水商电，但比一般的民水民电要贵，并且没有燃气，做饭只能用电，

3、同为酒店式管理，与龙头公寓比邻而居的香榭舍虽然只有一栋楼，但却存在既有住宅又有商办的产权乱象存在，但龙头公寓整体显然更为规范，属于商品房住宅范畴，当然其租金也更高一些。

4、据了解，林小姐所租住的一居室，房本面积为44.74㎡，且公摊面积比普通一居要少很多，使用面积大概在38、39㎡左右，对于单身贵族来说，这样的房间足够使用。

小猴踩盘

小猴看了几个房产中介平台，挑出几套适合林小姐的房子。一居室的价格普遍在200-300万之间。

接下来，便是小猴的实地踩盘图。

从位置来说，龙头公寓距离地铁站很近，出小区两三百米就是东三环主路，周边配套完善，距离永辉超市、京客隆超市仅500米，距离首都图书馆仅1公里。

这便是龙头公寓的门头，两边黄色大楼是其公寓主楼，只有两栋1号楼和3号楼，小猴实拍的图片是其中之一的3号楼。从外观看，楼龄很新，环境干净优美，管理规范，出入主楼及楼层，都需要刷电梯卡。

龙头公寓的电梯间，3栋客梯+1栋货梯，的确很有酒店风，可以看出环境确实不错。

龙头公寓楼道间

下图就是林小姐想入手的1号楼，位于3层的一居室。

这套一居室的业主是一对小夫妻自住，因要小孩想换房，所以出售，房屋家具设备都很齐全，几乎可以拎包入住。

小猴点评

实地考察了一圈，小猴认为，龙头公寓的房子，作为年轻人独居的话，的确是不错的选择。如果是个人刚需，且打算选择一种长期独身的生活，或者就像林小姐心仪房子业主那样，作为丁克夫妻一族，这样品质的公寓，不得不说，可以满足大部分生活所需。这是考虑自身感受与精神归属而言的选择。

下图是一张贝壳找房中龙头公寓的租房数据。

上图我们可以看出，龙头公寓的1居室普遍在7000以上，一年8万4，假如以每平米单价5万来看，一套40平米的1居室总价是200万，要23年才能收回成本，从租售比的角度看，不合算！

综上所述，如果你是一个追求品质的单身贵族，那么购入龙头公寓自住是一个不错的选择，但是作为投资的话，不要选择！

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