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提问：五哥您好，新人首问。我在亦庄上班，爱人在西城上班，有一个3个月大的宝宝，想买个3居以上的房子。 我的需求是：主要考虑自住&投资属性，满足保值增值，跟上北京大盘，同时兼顾孩子有学位上学，交通方便。 目前看了海晏春秋，中铁华侨城和园，花语府这3个地铁盘，报价都在1000万左右。麻烦分析一下哪个盘值得上车，各个盘的优缺点是什么？或者有推荐的其他盘也可以。现在倾向于海晏春秋的上叠，您怎么看，期待您的答复。

回答：中铁华侨城和园属于置换盘，主要缺点就是 周边无大型购物场所，走边待建设用地较多。彻底完善还需要些时日。学校是德茂中学（重点学校）大兴旧宫中学。 花语府价格偏贵了，未来没什么上涨空间。 海晏春秋自住还行，位置+别墅决定它的增值空间会跑输大盘。 可以看下亦庄板块，像金茂府品质学区都有，配套马上也会起来 再就是远洋天著的公寓也不错

提问：五哥好，我们四口之家，俩娃已上学。18年底分别以400、460全款购入海淀景王坟、丰台建邦枫景。现在想置换，目的是纯投资、出租，不自住。贷款方面，有公积金贷款额度50，且是二套贷款。请问现在置换是否合适？卖1套还是卖2套？单价低、面积大、租售比6个点的商住两用房是否值得投？如何配置比较好？谢谢。

回答：现在置换合适，北京市场宜早不宜迟，未来上涨空间还是蛮大的。卖一套抵押一套最合适，可以看一套800上下的标的。 商住说实话不适合长期投资，虽然租金高，但是涨幅太差了。住宅行情一旦来半年的涨幅就足够了，长周期看租金收益是赶不上住宅增值收益。 我的建议是，如果未来你没有强现金流支撑，或者不想承担高风险，就选择租金类产品。否则一律选择住宅。

提问：首问请指教：双井双花园一套100平方米小三居自住，小孩户口在西城月坛，卖掉老房再自筹资金可达1500左右，考虑到月坛附近老破小实在难以接受，打算换到东城新世界家园、新怡家园或西城庄胜二期、中信城、一瓶或红山世家，请问五哥有何建议？

回答：你好，东城的回迁特别多，商品房不太好找。新怡家园和新世界家园，这俩都不太受多校划片影响，而且品质不错。 中信城的业主都不是奔着学区去的，就是单纯的居住品质好，毕竟西城的次新，物业管理还这么好的不多了，很有稀缺性，宏庙那些老破小纯粹才是学区支撑的啊。而且中信城是越大的房子单价越高，这也说明大家不是为了学区，是为了居住品质 红山世家房子新，物业管理不错，缺点是周边环境太差，商住比较多。 综合考虑，优先中信城。

提问：五哥您好，新人首问： 北京社保刚满五年，16年购入良乡大学城地铁站附近商住一套，18购入太原一套小三居，今年年底交房暂时不能出售，我和老公税后30，非京籍，孩子两岁，计划在北京读完小学再看是去天津还是回太原读初中. 1.目前计划把商住出手，加点钱只有100子弹，凑钱可以到120吧.有关系二改首，所以想换一个小两居，我在大兴天宫院地铁站附近上班，老公在苏州街附近.依您的建议目前适合换房吗，换房的话是优先考虑地铁附近和以后好置换，忽略学区这个思路对吗？ 2.目前看了大兴天宫院附近的明发雅苑，金融街融汇踮起脚可能可以，保利春天里和住总万科也看了够不着，还有一个联港嘉园的价钱比较合适，离我单位近点，但是附近地铁公交都不太方便. 房山这边看了瑞雪春堂，鸿顺园，碧波园，中昂邑上公馆，首创新悦都，长阳国际城. 丰台五里店那块看了彩虹家园（同事买的这个盘，比较新，离地铁远），还看了石榴庄南北理（也是同事买了我去看了看），还有西红门附近的兴海家园也看了一下，觉得够不着，我看的这些有合适的吗，或者您帮忙推荐一下其它的也可以，谢谢

回答：1. 思路没问题，家去一定要靠近地铁。学区就看你们是不是刚性需要。纯自住和投资是不建议看学区 2. 建议看 大兴 保利春天里 金融街融汇 ，丰台 中海御鑫阁。房山不推荐看

提问：五哥您好，sfsd。最近看上一套世桥国贸的房子，帮忙评价下这个小区如何。单价7.6，值不值得入手。166平 还有就是我们现在贷款的话只能贷款255w，首付要1000+。五哥你有什么付款方式的操作建议！ 谢谢

回答：世桥国贸小区很小，公寓式设计，环绕一圈。 由于价格较高，中间也没有长期折价的历史，只能说长期跑输大盘，没有买入点。 同样7万出头，CBD可以买到阳光100，双井可以买到天骄珠江，都要好过世桥国贸。 做全款抵押吧

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