开垮一家店非常容易，但是想要开一家生意火爆，能够持续赚钱的实体店，就要在各方面下好功夫。比如管理，比如营销，比如巧妙地宣传，当然最重要的第1步在于档口的选择。有人的地方才有生意，这是亘古不变的真理。

在我之前很多文章包括专栏都讲了，如何把自己的店铺打造成这条街独一无二的店铺的一些引流技巧。今天咱们追本溯源，从一个朋友的失败案例，带大家先了解几个选址的学问。

在我的学员群中，有一位在广东开蛋糕店多年的老板，姓刘。刘老板从事烘焙行业接近10年，最高的时候开的连锁店也有13家，这还不算加盟店，去年总产值1000多万。但在他成功的背后，是趟过了不少的坑。老刘告诉我，不谈人员和原料成本，最大的开支肯定就是门店的选择，也是自己上当上得最多的地方，最夸张的一次是在2018年，一年的时间因为租金的原因开垮了3家店。

当时在广州的一家档口，一年的销售额就高达300多万。但是除开各项成本基本上就没赚到钱，甚至还倒贴了50来万。究其原因在于这家档口的租金太贵，人流量虽然高，但一年就要去掉整整120万。所以赚钱并不能看表面，更重要的是在于成本的把控。在连续关掉三家高租金的档口之后，老刘也是找到了属于自己的连锁店模式。之后按照我们给的策略找的档口都非常符合性价比，老刘也算是一朝悟道。我们来看看刘老板之前选址失误踩的坑。

警惕不产生消费的“假口岸”

什么叫做不产生消费的假口岸呢？很简单，有效客流和无效客流。实体店的选址不只看人流量，而是要看人流量的具体性质。那种看似人流量非常大，但是不产生消费的档口，就是属于咱们必须要规避的假口岸。这一点也是很多新手小白最容易上当的地方。这类档口一般集中于马路天桥两岸和地下通道旁以及商场入口。

刘老板亏损的最大的一家店就是开在一家大马路的道路两侧。门口的流量很多，但这些流量都是属于无效流量，因为这些人的属性是赶路而不是购物。特别是一些上班族，根本没有时间停留下来进店。卖口罩还行，你要销售他们什么食品（特别是需要进店选购的）都白搭。就算是白送，人家都不会停下来看一眼。

所以这里讲的和很多老板说的并不一样——“选址重要的是看流量”，这句话对也不对，最重要的是因地制宜。当你看上了一家店，表面人流量特别高，租金也相对比较高的情况，先不要着急签合同，多用两天看看附近几家店的客户留存情况，警惕顾客只看不进的“地雷”。

房租买的不是面积而是人流量

为什么要这么说呢？首先我们来说说房租的内涵是什么。你看上了一家客流量还不错的地方，这个地方的房租可能租金要1万块钱。实际上有经验的老板就明白，这1万块钱买的面积可能只值2000元，剩下的8000元就是你购买门口的人。门口的人流量是真金白银买过来的。一家优质的档口为什么卖的贵？高租金意味着之后能给你带来的价值高，也就是经过的行人的转换力强。不强就上，等于白白挨宰。

引流成本的计算非常简单。我在学员会中也多次提到过——引流成本＝房租+工资+水电+杂费除以有效单数。假设这么算下来，你一个顾客进店成本是10块钱，那么如果你想要赚钱，是不是你的产品毛利润至少要比这个引流成本要高？这里面涉及到一些产品定价的技巧。感兴趣的朋友可以到专栏中去找找相应的文章。

警惕招商人员鼓吹的“表面旺铺”

刚刚我们说到了人流不等于客流，旺街同样了也不等于旺铺。因为一条人气很旺的街道，往往租金水平都比较高，加大经营者的经营压力的同时。最坑的是不能保证生意一定会旺盛。特别是如果你听信了一些商圈招商人员的鬼话，很可能就会陷入圈套。

正如咱们经常讲的口诀——“阴阳街道要分清，西晒铺面要慎重“，旺道不代表旺铺！同样的一家非常好的商圈，它的人流量基本上集中于那些大品牌的门店，规划比较平整的商家。同样的一家商场内，如果你处于商场规划的盲区，比如说一些死角或者一些商业街的腰线附近一定要慎重选择，我们业内称之为“金角银边草肚皮”。

“草肚皮”一般指的是消费群体不会必然经过或留意的区域。那么这样的区域，虽然说表面看起来客流量非常的好，但是顾客不利于停留。举个简单的例子，刘老板垮掉的第3家店就是在一家地下超市的草肚皮上。当时招商的工作人员跟他讲的时候，超市每天有大概3000多个人进店，如果他能够转换3000多人的10%~20%，至少有400人进店，那么它是稳稳的赚钱。

但在实际的经营当中，刘老板发现，这3000多人实际上一出超市就自然流动到规划平整的大门店里，那些门店是吃肥了，但自己每天实际仅仅只有100人不到的人。甚至这100人甚至只有80个能产生有效购买。这个点究其原因就是因为店铺狭小，无法有效锁客。说个题外话，锁客和引流的技巧对于一家门店同样是重中之重，感兴趣的朋友可以看看专门的一个讲锁客的专栏，希望能对你的生意有所提升。

关于档口选择的技巧还有很多，这里只是给大家说说3个常见的但绝不能踩的坑。门店选址是一个系统性的策略，类似的口诀还有很多。

比如天桥隔档与车道，挡财挡运挡客流；门前最好平街面，店前有梯要减分；同类品牌扼咽喉，商超负一不能行等等。有类似需求的朋友可以留言获取，或者直接看看专栏，里面精选了各个行业的赚钱案例，当自己不知道如何做好生意的时候，可以看看高手的经商策略，别人的经验才是你成功的阶梯。