北纬18度，是地球上最神奇的地理区域之一，之所以说它神奇，原因就在于这个区域是地球上最适于度假的地方。

像夏威夷、加勒比海等等著名的度假胜地都处在这个区域区间。今天，我们就来讲海南岛南部两个处于北纬18度的城市房产——三亚、陵水。

三亚

三亚是海南三大地级市其中之一，是国内成名较早，也是比较出名的度假区域，关于三亚的海天美景相信大家都有所耳闻，小品哥就不过多介绍。我们着重针对三亚的规划发展来分析三亚区域的房产。

图源：网络

三亚房地产主要以旅居房产为主。无论从产品选择，基础建设，还是度假、生活配套，三亚依旧是国内旅居房产发展的最为完备的地方之一。

虽然近几年三亚的房价被诟病的情况较多，但从市场表现来看，三亚的房产依旧受到众多人看好。

根据海南统计局数据，三亚2021年1-6月份房屋均价39925元/㎡ ，去年同期为33421元/㎡，同比上涨19.46%。

冷冰冰的统计数字反应的是三亚房产依旧炙手可热的程度。

图源：网络

三亚的发展是以“一心两翼”战略规划，一心即三亚市中心，两翼是东翼和西翼，东翼即海棠湾国家海岸，西翼则以崖州湾为代表。

三亚市中心

三亚市中心主要以三亚湾为核心，辅以迎宾路两侧的地段进行建设，定位为“总部商务办公+大型消费商圈”的总部经济核心区（以下称：中央商务区）。

三亚中央商务区规划图，图源：三亚市规划委员会

作为海南自贸港的11个重点园区之一，可以说三亚中央商务区关乎到三亚在下一个十年的城运，也肩负着海南自贸港产业提档升级的使命。

于是，三亚政府对这个CBD区域注入的态度和决心，是前所未有的。不仅单独为三亚中央商务区建立一个中央商务局；还不惜用巨大的旧改成本和土地成本为中央商务区倾斜城市资源。

图源：网络

也因定位发展，三亚中央商务区的住宅产品选择性不多，并不具有优势，主力产品应该是带有办公属性的公寓和写字楼产品，目前价格在25000-35000元/㎡之间，也是入驻三亚中央商务区人群重点关注的产品。

一方面中央商务区地块承载了自贸港重点园区金融发展的红利；另一方面在未来高端企业人才的逐步聚群下，逐步减少的产品存量也会带动租金水涨船高。

图源：网络

自19年政府发布商务区规划建设文件以来。截至目前，大唐集团、中粮集团、紫金矿业等1300余家企业入驻三亚CBD，其中世界500强就有15家。

2021年的今天，驾车沿着迎宾路一路向南，大悦环球中心、保利国际广场、中交海南总部基地、五矿国际广场、申亚金融大厦、太平金融产业港等6个总部经济项目未来的模样已在眼前慢慢展现。

图源：海南日报

纵观全球，CBD地标效应屡试不爽。最密集的资本、最顶尖的人才、最少的土地面积，撬动最大的经济能量。

好比香港中环，其聚合了数目惊人的金融机构、银行总部以及顾问、会计、律师等专业服务机构，展示了过去170多年间掌握香港的强大力量与权威，成为香港乃至整个亚洲的荣耀和象征。

三亚中央商务区效果图，图源：网络

不难想象，以三亚中央商务区为首的自贸港金融CBD区域，按照目前势头发展下去，未来极有可能成为下一个国际金融中心。

海棠湾

这几年海棠湾可是抢占了来三亚旅居置业的人群大多数眼光，这片湾区是唯一一个以“国”字头命名的“国家海岸”，同时也是三亚海滨生态环境保存量最完好的区域。

图源网络

海棠湾定位体现三大核心职能，包括国际化的一站式旅游目的地，立足南海面向国际的旅游消费中心，立足三亚辐射南部省域的区域性服务中心。

从2005年开始，三亚市政府提出打造海棠湾片区，到2008年政府统一部署“一张蓝图绘到底”的发展模式。数十年的发展中，海棠湾的建设可不是纸上谈兵来的那么简单。

图源：网络

国内最大单体免税城——三亚国际免税城，仅春节黄金周就接待超19万人次；

图源：网络

全球仅有3家7星级的亚特兰蒂斯酒店；另外还座落了多家已经开业的五星级级别酒店，总客房量具备了年接待百万游客的能力；

图源：网络

解放军总医院国内唯一分院的301医院已接待运营，许多国家干部退休后都在此疗养度假。

图源：三亚市自然资源和规划局

除此之外，在三亚政府公布的《三亚海棠湾国家海岸休闲园区控制性详细规划》（公示稿）中，还明确的表示要规划学校27所、医院或医疗机构17所，已经建设完成的超过半数。

这些已经建设或规划正在建设的设施配套，都给海棠湾的区位优势带来极大提升。

不过说完优点，小品哥来给海棠湾泼泼凉水。海棠湾片区有个最大的缺点：就是70年产权住宅离海边较远，真正一线海景产品多数是50年产品。海棠湾最值得关注的还是针对于高净值人群售卖的海景别墅。

图源：网络

目前海棠湾房价依据地理位置相差极大，从一套真正一线海景别墅的1200万-6500万/套，到距离海边有些距离的70年住宅17000-29000元/㎡的价格，高低还是有一定区间的。

那么在如此重点的规划片区内，是否在这选择旅居置业就是看自己的喜好程度和经济实力。在网上其实有一个观点：“在海棠湾买房，买的除了房子和环境的优品生活属性外，买的更是高端社交的圈子属性。”

图源：网络

作为“国”字当头的海岸，吸引众多国内外高端人群在此度假。而在这种区域内，无论是什么样的产品，就算在政策的调控下没有大涨的空间，但也不会跌价。

崖州湾

崖州湾可以说是三亚最默默无闻的成员了，究其原因就是太偏，离三亚市区直线距离达到了50公里。

图源：网络

长期以来这一块区域产业类型单调，除了发展小规模农业产业以外，就只能通过周边大、小洞天，天涯海角、南山海上观音等著名景点引流人群。也因此很少人会选择在那置业。

十年河东、十年河西，作为三亚发展最晚的湾区，崖州湾却在自贸港和政府规划下，实现了“翻身农奴把歌唱”。

图源：网络

2019年，《三亚崖州湾科技城控制性详细规划》进行公示，规划发展定位突出科技主体功能，重点打造“一港、三城、一基地” 。

一港：指的是南山货运港。主要承担三亚大型货运物资的重任

三城：深海科技城、南繁科技城和大学城，属于国家重点规划项目。

一基地：全球动植物种质资源引进中转基地。

可以看到，崖州湾不再以传统旅游度假为主，而是集合高科技产业、科研创新为一体，成为三亚产业转型升级的引领区。打造三亚的农业“硅谷”。

图源：网络

自规划发布后开始建设以来，崖州湾通过积极的招商引贤，可以说成绩还是比较喜人的。

• 上海交大、中国海洋大学、武汉理工大学等5所一流大学进驻该区域。
• 崖州湾科技城已进驻各类人才近2000人，其中博士学历40人，硕士学历160人，本科学历480人。
• 园区注册企业及科研机构已超过150家，包括8家国字号科研机构、7家央企
• 8家国立机构、5家央企已入驻或达成明确入驻意向，包括中国农科院、中国热科院、隆平高科、中船重工、中船工业、中科院深海所等。

虽然一系列的规划建设成功把崖州湾片区价值拔高了一层，但是缺点也比较明显：属于湾区地带的崖州湾，是亚洲少见的浅水湾，海景不如三亚其他湾区漂亮，度假休闲配套还是略少。

图源网友：liheliho

不过目前崖州湾均价在21000元/㎡（数据来源：安居客），这个价格在三亚各湾区已经属于洼地区域。未来通过产业、人才引进，崖州湾未来的人群大量聚集也不成问题，总的来说适合长远的潜力投资。

上述的三个区域，是现今三亚房产比较火热、也比较有代表性的区域。此外，通过政府的不断颁布规划文件，也能窥见三亚的转型方向。往后看到的三亚，不再仅仅是旅游胜地，而是会慢慢成长为一个具有丰富内涵的滨海城市。

陵水

陵水北接万宁，南接三亚，拥有57公里的延长海湾线，获评为“2020中国最美县域”。是大三亚旅游经济圈的重要城市，也是一个汉黎苗多民族聚集的地方。

图源：海南旅文厅官网

陵水新房6月份均价在22142元/㎡（数据来源：安居客）。房盘主要分为四个区域：陵水县城、土福湾、香水湾、清水湾。除了县城、三湾都是一线海景旅居房盘。

陵水县城

陵水县城配套完善、陵水河从市区穿过入海，政商住医教一应俱全，陵水动车站距离市区直线2.5公里，环岛高速陵水出口也在动车站边上，交通非常方便。

图源：网络

陵水河从县城穿行而过，以海韵广场为核心的大型商业综合体使得县城生活愈来愈繁华，主打生活便利盘和河景房，非常适合融入海南本地生活。

县城距离海边直线距离7公里左右，如果想就近亲海的话，不算太友好。县城房产的目标人群大多是本地刚需和追求生活便利的外来客户，越靠近海韵广场和陵水河边价格就越高，目前房价区间在1.7万-3万元/㎡不等。

土福湾

土福湾在陵水南部，往北是清水湾，往南就是“国家海岸”——海棠湾。湾区形状呈现一个“C”字形，弧度较大，是一个天然的避风港。

图源：网络

这个湾区开发较晚，自身建设完成的配套较少，主要的商业医疗等配套是依靠旁边先行发展的海棠湾的区域配套。

值得一提的是，虽然和海棠湾在行政区划是两个半湾，但实际开发是整体规划。行政区划将海湾一分为二，属于三亚境内的一半取名海棠湾，属于陵水境内的那一半名为土福湾。两处“半湾”岸线合计总长25公里。

图源：网络

所以土福湾也是名副其实的国家海岸。目前这个片区的一线海景房均价在29821元/㎡。对比海棠湾价格低了不少，在国家海岸的整体规划发展下，这里的潜力也不容小觑。

香水湾

香水湾处在陵水最北端，与万宁接壤，隔海相望着著名景点——分界洲岛，区域内高端酒店众多，自驾是到达这里最为快速的方式。

图源：网络

目前区域项目较少，卖一套少一套，多数处于尾盘或售罄状态，可选性较差，目前所剩的主要产品为海景公寓，度假酒店一类的旅游房盘，目前6月份均价17000元/㎡（数据来源：安居客）。

还有一个缺点是周边配套较弱，老年人养老的话便利性较差，但如果仅作为度假旅居，这个区域的价格还是非常有吸引力的。

清水湾

陵水需要着重关注的还是清水湾片区，这片海湾被号称为海南最受欢迎的湾线，拥有“会唱歌的沙滩”，长达12公里的湾线、其海水能见度能达11-20米，在近陆区域这个海水能见度是非常稀缺的，海底的景色通过几乎透明的海水一览无余。

图源：百度百科

清水湾开发较早，定位是“高端居住社区”，除了住宅之外，清水湾还以蓝色商圈、金色商圈、绿色商圈三大主题商圈，打造国际旅游度假区完善的商业配套。

蓝色商圈以国际品牌城、CBD、游艇码头等高端休闲为主；金色商圈以商业中心、商业街、农贸市场等便民生活配套构成；绿色商圈则根据良好的海滨资源、打造滨海疗养、健身、美容等保健康养服务。

自湾区建设以来，已经拥有五家五星级国际酒店，2个国际标准18洞高尔夫球场，2家游艇会，北大雅居乐双语学校，南国市场等配套设施。

游艇码头，图源：网络

在7月份，清水湾游艇码头开放口岸获批，成为海南自贸港政策落地以来首批开放口岸，一系列的配套政策利好无疑进一步提升清水湾的区位优势。

不过近几年为了防止过度开发、政府控制批复土地，导致清水湾一线海景的房产非常稀缺。6月份区域内房子的均价在28250元/㎡（数据来源：安居客）。

图源：网络

但从横向对比，其一对比香水湾和土福湾，湾区配套开发成熟，生活和休闲都可二者兼得。其二与三亚海棠湾相比，除开别墅外，清水湾的住宅大多离海边只有几百米的直线距离，并且是70年产权的高层住宅，产品保值率强。

图源：网络

展望未来，大三亚旅游经济圈的纳入，进一步加强了陵水的区位优势。既不用承担三亚高房价额压力、又能在岛内享受完全的热带空气，陵水的价格优势正慢慢吸引着众多三亚外溢的购房群体。

结语

南部沿海两城作为旅居产品的主力军，代表着旅居市场产品选择的趋势。诚然，三亚、陵水在售的房价相比海南的其他的市县都要高出许多，但北纬18°滨海和气候资源就算放眼国际也是独一无二的。

追根究底，海南的发展前景确实被国内外不少人所期待着，但是海南的发展并非朝夕可成。目前选择在海南置业的人并不都是为了挣钱，多数则是借由自身刚需出发。

既追求更舒适生活环境，又能享受沿海旅居度假的美好，还能拥有“家”的归属与惬意，在经济允许的情况下，谁又能忍受得住诱惑呢？小品哥相信，这也是众多在海南购置房产业主们的真实想法。