最近的货币市场、土拍市场连连爆出好消息，一季度的GDP增速也超出了预期，这是否意味楼市要升温，房价要飞涨？

我们不妨来看看2018年的数据，透过过去的数据来窥探接下来的走向。

人口是基础

人口可以从总量、人口流入流出和青少年比例来综合考量。从16、17年的人口总量来看，淮安区、涟水县、淮阴区的人口较多，而金湖、洪泽的人口少；居民用电量一定程度可以反映房屋居住率，清江浦区、淮安区的耗电量大。

从人口流入流出比看，整个淮安只有清江浦区的人口尽流入，其他区县均面临不同程度的人口流出，涟水、盱眙最严重；

从青少年比例看，由于数据公布不够精细，因此不作参考。

经济是保障

一方面需要考量地区发展实力，另一方需要注重居民购买力。

从GDP看，清江浦区、淮安区、淮阴区的经济总量大，而洪泽、涟水、盱眙的经济总量小，淮阴区、淮安区的民营企业数量较多；二手门店数量一定程度上可以反映房价（详见笔者的前一篇文章），清江浦区、淮阴区、金湖区二手门店较多，二手房交易活跃，对新房市场有一定支撑。

从购买力来看，清江浦区、洪泽区、盱眙县的收入房价比高，居民购房压力相对较小，而淮阴区、淮安区的居民购房压力大。

供求反映问题

供应应该从短期和中长期来看，短期预示着近期的房价走势，而中长期库存可以反映长期的房价支撑。清江浦区同样表现突出，不管从短期去化还是总长期去化看，都属于供不应求的状态；整体来看，淮安的市场库存不大，均没有超过国家规定的36个月的警戒线。

清江浦的成交面积异常突出，鉴于人均居住面积较小，且前几年的成交均较突出，预示着居民的购房需求逐步在释放；淮阴区成交面积虽然较大，但人均居住面积已经远远高于全国平均水平，后期可能增长乏力；盱眙、涟水的成交面积也较大，需求还有一定空间。

价格反映未来

清江浦区由于新纳入了开发区，导致总体均价下跌，但实际的中心价格是在上涨的。盱眙、涟水、金湖的价格上涨过快，反映出楼市过热；而淮安区、淮阴区处于相对温和的增长态势。

竞争强度反映潜力

整体来看，淮安的品牌房企进驻量不大，市区相对较多，县级市进驻较少；品牌房企占有率由于数据不全，不予讨论。

从地楼比看，淮安整体的地楼比均不高，只有淮阴区异常，房企的盈利空间较大。

整体来看，淮安的房地产市场还有很大的机会，尤其是市区的清江浦区，供应小，成交量大，人口也较多且在流入，房价有支撑。

金湖、涟水、盱眙等县市虽然价格不高，库存也没有超出异常值，但人口在不断流出，缺乏支撑，需谨慎。

刚需早上车，投资择良机下手。

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