收藏本文让你购房无忧，全程明明白白，哪些该花又要花多少，阅读本文深层次解析各项税种和比例（作者在莱西市，不一定适用你们区域但绝对是一个标准参考值），喜欢的朋友点赞关注+收藏~

本文主要讲解存量二手房的交易流程，也有新房知识。

存量二手房的买卖流程是

购房流程要点：1签约需要出售方携带房产证明、身份证明、已婚的双方到场本人签字，购买方需要携带身份证明，居间方需要通过青岛网上房地产网站就房证真伪做一个验真。 将本套房屋进行视频+照片的存档以便后期核对房屋是否损坏，以上缺一不可。

购房流程要点：2按揭购买的二手房，在银行放款之前，务必验真房屋是否有过变动损坏，物业及之前各项费用是否结清（如往年暖气费用是否结清）有问题解决后再同意银行放款。

购房流程要点：3 房产有户口的，在迁出户口后办理过户抵押后放款。否则后期容易有纠纷。

购房流程要点：4 购买方签约时候带着夫妻双方或者有共同还款人的个人征信报告去，当面落实此征信能否交易，合同备注，不能的几日内退回所交房款，有居间方的最好交房款暂存居间方。

购房流程要点：5 出售方有房贷但无能力偿还解压，需要购买方解压的，购买方一定要慎重考虑，建议不要为出售方解压！以防出现重大财产损失！建议不要为出售方解压！以防出现重大财产损失！建议不要为出售方解压！以防出现重大财产损失！现在起诉+财产保全就是几个小时的事。（这里万一买房垫付后出现问题，会损失好几十万）

购房流程要点：6 二手房交易的首付资金监管，很有必要！以防购买方出现重大财产损失！

关于购房首付和贷款比例

以家庭为单位（未成年人也算家庭，18周岁成年不算）首次购房，首付3成，二次购房首付4成，三次购房全款。认房又认贷就算第一套购房还清贷款，再次购买也要首付40%.

也就是首套房可以贷70%，但是以评估价算。比如100平房子2楼评估50万，能贷35万。房子实际卖60万，客户需要25万首付款。二套房可以贷60%

第三套房不能贷款，但可以全款买。

贷款条件：这个具体区市的银行，甚至不同银行间都有不同的要求。

非青岛本市户口，要有青岛社保6个月以上。贷款需要客户征信、工资的银行卡流水

决定客户贷款的主要条件：单身结婚，银行流水，个人征信，本市户口。

1还款能力---------人多比人少好，结婚的比单身的好，有共同还款能力（人）的比一个人的好。

收入证明------ 必须公章，双倍月还款金额以上，

银行流水-----1年以上或者6个月以上的银行流水单，去银行柜台打印。

2.个人征信良好------去青岛路人民银行旁边查，带自己身份证，必须本人去需要拍照核对。

3.最好是本市户口。有的银行不做外市户口的人。

4.建成年代----一般不超过20年--30年。

5.有社保最好。

6.根据房子面积，楼层做出评估值。

7.客户是首次购房还是二次购房三次以上购房。按评估值首次可以贷70%，2次贷60%，3次不能贷款。

8.实际成交价--评估值的比例=真实首付，但银行要求必须按照均评估值来打首付。

9.银行需要客户证明自己的首付款是真实有效的，所以有银行监管首付一定时间的规定。

10.公积金，年利率3.25。一般按照公积金的15倍计算。

住房维修基金：

无论一二手房都要交。

高层133元，如果高层1楼是电梯所通的最下层，按照51元收，如果电梯通-1层，按照133收。

多层51元。如果房改房之类已有维修基金的，需要维修基金过户。

契税：

无论一二手房都要交。

首套房90平以下1%，2套房90平以下1%.首套房90平以上1.5%，2套房90平以上2%. 3套房3%. 契税不管房子买卖几次都要交。

个税：2%. 如果是出售方以家庭为单位满5年且名下唯一住房，可以免。

个税+契税是按照国税局系统评估价格交的。不按成交价。

二手房过户的前提：房产证满2年或以上。2018年4.19日之后房产登记的房子必须满5年后才能买卖。现在即墨市应该已经放开这项规定，但是还要缴纳一定 的增值税（相当于2013年之前的5.6%税）

卖方唯一住房前提：买卖房子以家庭为单位，夫妻双方名下（含未成年）仅有一套房产且房产证满5年。

网签的但没办出房产证的不算仅有一套房产。

如果有民房办出房产证的，过户当天需要带着民房的房产证来地税局开证明。

如果房东还有一个月满5唯一，而购房者不知道，就会多花不少钱，而如果买房满5唯一，买房首次全款购房，税钱可能只要几千块钱就可以！

土地性质有划拨地和出让地。经济适用房、房改房是划拨地。划拨地第一次出售要交土地出让金转为出让地才能卖划拨地出让金。

经济适用房+房改房，只交一次土地出让金。

安居工程：以安居小区为例、第一次买卖只交1个点的个税。看房证就能看出来。

土地使用权：政府通过拍卖、招标、协议等方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权拥有者对土地使用的权限包括开发区收益权处置权，土地使用权到期后，如土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用井批准并补清地价后继续使用。

土地年限分为：房子居住用地70年，房子综合用地和其他用地使用50年。（纯居住只指小区单纯有住宅，没有商铺；综合、商住用地指住宅下面有商铺）工业用地50年。教育科技文化卫生体育用地50年。商业旅游娱乐用地40年。

之前我们的房产证有房屋所有权证和国有土地使用证。房产证没有使用年限，所有权永久。土地证是国有土地，只有使用权，到期如果符合政府规划拆迁，可补请地价。拆迁就发财。关于土地使用年限到期怎么处理，李克强总理2016年在中央13台专门讲过，已要求有关部门做过回应，可以续期，不需申请，没有前置条件也不影响交易。

经济适用房：属于社会保障性质的商品住宅，购买者满足当地规定条件排号购买。出售也要符合一定程序。特点：划拨地。

房改房：1984年国务院住房改革单位分配的专为市场经济的过渡期间的单位职工房子（相当于国家对职工的补贴）特点：划拨地，自房子出售后第一个缴纳出让金开始算年限。有的有房屋维修基金了。

共有房产：两个或多个人共同所有的。可以不是夫妻关系，只是朋友关系或者两个自然人。

房产证可以加名，前提必须是还清房子贷款。也可以减名即办理：财产分割。

二手房：非开发商出售的，由房屋产权人或购买人转让的房屋。

宅基地：农村本村户口房子，有证，可过户。没有年限，父业子承，国家将会出新文件，空置多少年可以收回。

小产权：没任何房产产权证的，外来人也能买，通过一次性付款收据更名，有的开发商会与新购房客户重签买卖合同，村委认证的方式交易。国家严禁小产权发房屋买卖交易，强烈不建议购买小产权房，后期涉及拆迁等问题理不清，而且面临拆迁等问题是99.99%的会出问题.

房产证如果是继承变更（补办土地证），登记日期以初始日期为准。继承财产的同时也继承相应的债务。

房产证如果是转移登记（过户），已新出日期为准。

2018年4月19日开始，初始登记房证满5年的才能依法交易。

公摊：高层比多层大。一般多层14-18%、高层18-28%、小高层16-20%

多层：7层以下。 有的有电梯。

小高层：11层以下。

开间：就是进门后的宽度。 进深：就是进门后的长度。