济南是国家历史文化名城。在和尚的印象里，从古到今，济南是一片有着好多故事的土地，也是人才辈出的地方。更为鲜明的城市特点：数以八百多处的泉水疏密有致地分布于济南各地，赋予济南的山水以鲜活的灵气和迷人的魅力。

济南市辖10区2县，七普数据常住人口920万人。在我国楼市走牛十多年的市场环境下，济南市房价表现如何？居民购房的压力大吗？

2020年房价平均12282元，五年上涨63%

根据当地官方发布的住宅价格实际数据显示：

• 2015年销售面积923.5万平米，销售额695.5亿元，均价7531元；
• 2016年销售面积1231.7万平米，销售额1035.7亿元，均价8410元；
• 2017年销售面积973.7万平米，销售额946.3亿元，均价9719元；
• 2018年销售面积963.6万平米，销售额1172.8亿元，均价12171元；
• 2019年销售面积1020.7万平米，销售额1173.9亿元，均价11500元；
• 2020年销售面积1145.2万平米，销售额1406.5亿元，均价12282元。

自从2016年我国开始提出“房住不炒”的市场定位以来，楼市进入了常态化的调控节奏。2020年济南地区房价平均12282元，较2015年房价7531元，五年时间上涨了63%。

从地区均价走势变化来观察，济南市房价呈现持续上涨的趋势。

在2020年我国遭到了新冠疫情的影响，在防控隔离的抗疫措施下，生产生活都受到了较大影响，济南地区的房价依然有一定的涨幅，2020年房价较2019年上涨约6.8%。

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济南市居民的生活水平

城市居民生活水平的提升，可以说是楼市消费能力的最直接体现，特别是城市居民的可支配收入变化，较能说明问题。

根据当地官方披露的收入实际数据显示：

• 2015年城镇居民人均可支配收入39889元，农村居民人均可支配收入14232元。
• 2019年城镇居民人均可支配收入51913元，农村居民人均可支配收入19454元。
• 2020年城镇居民人均可支配收入53329元，人均消费支出34391元；农村居民人均可支配收入20432元，人均消费支出12947元。

从城镇居民可支配收入来观察，2020年较2015年增长了13440元，五年增长幅度34%。收入平均每年超过6%的增长。

这也带来了本市社零消费总额的持续增长，2015年社零总额为3410亿元，2019年社零总额为4420亿元， 2020年社零总额为4469亿元（新冠疫情影响），五年上涨31%。

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济南市居民的房价收入比和居民杠杆率

从上述官方披露的各项数据来看：2020年济南地区的房价为12282元/平米，五年上涨了63%；2020年城镇居民可支配收入有53328元，较五年前涨了34%，支出占收入65%。

2020年实现GDP总值10141亿元，较2015年GDP值6100亿元，增加了66%，应当说该市经济发展速度是比较快的。但是，该地区的房价上涨速度明显高于当地城镇居民收入的增长速度。

那么，当地居民的购房压力大吗？

第一，房价收入比

假定一个三口之家（有二人有收入），购买100平米的住宅，我们一起来具体测试一下房价收入比的情况：

2015年：房价7531元，100平米房款总额753100元，收入总额79778元；

2020年：房价12282元，100平米房款总额1228200元，收入总额106656元。

按城镇居民的收支比重65%来计算，即一年收入约有35%的积蓄，房价收入比的变化情况：

2015年：房价收入比=27.0年；

2020年：房价收入比=33.0年。

用积蓄买一套100平米的住房，2015年需要供27年，2020年需要供33年。

随着经济的不断发展，本市居民收入也在稳步提升。可从现实生活的角度考量，房款按揭最长年限是30年，若在济南市用积蓄买房，基本上30年内还不清。

第二，居民杠杆率

2020年末，济南市常住人口920万人，住户存款7584.10亿元，人均存款8.24万元。住户贷款5468.10亿元，人均借款5.94万元。

• 采用本地区GDP值来计算，居民杠杆率=53.9%

2020年末，全国居民杠杆率为62.2%，济南市居民杠杆率低于全国平均水平。

• 采用本地区“可支配收入”来计算，城镇居民杠杆率=111.4 %

根据2019年披露的常住人口城镇化率71%，济南市城镇人口数据约653.2万人，换算为城镇居民可支配收入和城镇人口贷款总额，可计算出一个相对的数据。

用可支配收入计算出来的城镇居民杠杆率约111.4%，应当说本市居民杠杆率偏高。

综合上述各项数据信息，济南市的房价偏高。众所周知，家庭储蓄在生活中需要应付各种开支，不仅仅是供房，同时，济南市城镇居民杠杆率超过100%。从本市居民的生活水平观察，城镇居民收入不及长沙市居民收入5.8万元的水平，房价却比长沙市还高。和尚很纳闷，难道济南市920万人口家里都有矿？

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