从今年年初开始，很多地方相继出台了一些政策，如降首付、降息之类的，于是一些自媒体，博主、主播就开始说楼市回暖了，赶紧下手买房，但真正的南京楼市如何呢？让我们一起来看看。

看点一：一度火热江核跌出了第一梯队

2022南京楼市的板块梯队：

第一梯队：河西

第二梯队：江核、大校场、南站

第三梯队：雨核、新玄武、燕子矶

河西一直是南京楼市的顶流梯队，近期，河西纯新盘长江华府正式加推115套收官房源，共计吸引842组客户报名，综合中签率约13.7%，中签率再创项目开盘新低。这样的热度，让江核、大校场无法企及。

而今年河西南据说将有7家纯新盘入市，毛坯房限价均在45000元/㎡左右，这些项目分别是：河西南G72地块、江宸府、河西南G111—G115地块，在河西南二手房普遍5万+的当下， 被严格限价的新房非常具有诱惑力。

在我心中，一直与河西并列南京楼市第一梯队的江核，如今跌进了第二梯队，热度完全不复当年。如江核晴翠府在近期加推了4号楼，共30套房源，仅收获40组报名，综合中签率约75%。据了解，项目加推当天并未卖完。

看点二：大校场首付从8成降到3成起

大校场作为南京主城最后一块处女地，凭借着南部新城的前沿规划，一问世便成为楼市的一匹黑马，更是摇起了8成首付的大旗。

不过，从去年四季度以来，大校场就明显出现销售冷热不均的局面。有金基望樾府、金地大成雅境、金基璞悦和园、锦云台这些售罄或基本售罄的热销盘，也有开盘至今去化不足3成的项目。

据了解，近日大校场板块已有不少项目悄悄从8成首付降低到了5成，甚至3成起，大校场的准入门槛下降了两三百万。

大校场板块“四叶草”首付一览：

云锦四季：首付3成起

云萃府：首付3成起

翡丽铂湾：首付5成起

南宸紫阙：首付5成起

当然，即便在这样行情下，依然会有楼盘喊涨。有置业顾问表示：项目下一次加推价格会从原先的含包5.1-5.5万元/㎡上涨到5.8万元/㎡，项目附近的某楼盘下期入市也会涨800-1000元/㎡。（具体以区域内项目最终实际入市信息为准）

也不知道这些楼盘是真的觉得楼市回暖了，又可以大干一场，还是忽悠人的营销手段，想要挤压观望的买房人，反正先告诉你要涨价，等你一急买了房，涨不涨还不是随他。

看点三：一批“神盘”二手房低价成交！

说起“神盘”，最大的标签就是新房二手房倒挂、中签率低至个位数，日光，很多更是万人陪跑。然而，今年来南京不少曾经公认的“神盘”如今降价难售，甚至一批板块二手房价排龙头 的小区，成交价创下新低！

2019年1月，江宁禄口翠屏城收官，均价1.2万/㎡， 712套毛坯房源共吸引了8180组买房人报名，中签率低至8.7％。但是近三年，小区二手房价从16892元/㎡跌至13338元/㎡。今年最新一套房源成交单价还不到1.3万/㎡。

2017年底，江宁禄口朗诗青春街区加推251套房源，毛坯均价1.2万/㎡，当时平均10人抢一套房。近三年，小区二手房价从18623元/㎡跌至16570元/㎡。近期一套建面约88.7㎡的房源成交价仅14409元/㎡！

最近，燕子矶房价天花板融创玉兰公馆成交了一套建面约129.77㎡房源，单价39763元/平。据了解，目前融创玉兰公馆二手房挂牌价约43562元/㎡，其上一次 “3”字头出售还要追溯到2020年底。

江北核心区第一代标杆楼盘华润国际社区目前二手房挂牌均价为44557元/㎡，但日前新成交的一套建面约89.18㎡房源，单价低至41265元/㎡，比去年6月底成交的同面积房源低了6000元/㎡。

金象朗诗红树林一直占据桥北二手房市场天花板的位置，目前二手房挂牌均价约34433元/㎡。然而最近其成交的一套建面约99.9㎡房源，单价28909元/㎡，相较4个月之前价格大降超5000元/㎡。

总结：

个人觉得，仅凭个别城市的政策松动，和个别楼盘的热销就说楼市回暖还尚早。

楼市好的时候，什么楼盘都好卖，都有人抢。而楼市不好的时候，好卖的楼盘依旧好卖，但其他楼盘都不好卖。在经历前几年的抢房潮后，我们也看到了，曾经的神盘，二手房也可能掉下神坛，房子不是一直会涨的，也可能会降。

今天虽然是二月二龙抬头，但是离南京楼市再抬头可能还要一定时间！对于买房人而言，与其纠结买什么样的房子能赚钱，不如回归真实的居住，什么样的房子才更贴近一家人的生活需求。

我相信能满足更多家庭生活需求的房子，未来也一定能赚钱！房价涨得再高，不如房子好出手来得实在。